PŘEVOD BYTŮ VZNIKLÝCH PŘESTAVBOU UBYTOVNY

7 Afs 92/2008 – 79 STAVINVEST Q / 1 Afs 72/2019 – 31
ze dne 26. září 2008 / ze dne 18. července 2019

Osvobození od daně je třeba vztáhnout pouze na ty byty, které nebyly užívány fakticky jako byty, resp. na takové byty, jež nově vznikly, nikoliv však z nemovitostí určených k bydlení (např. panelové domy jako objekty sloužící k bydlení). Osvobození se tedy vztahuje pouze na takové byty, které  vznikly stavebními úpravami v budovách, jež před vznikem bytů nebyly určeny a kolaudovány k bydlení, jako např. hospodářské stavby (podle účelu jejich skutečného předcházejícího užívání). 

Developerská společnost provedla stavební úpravy ve stávající ubytovně a následně v roce 2004 začala prodávat byty v ní se nacházející. Stavební úřad vydal rozhodnutí, jímž povolil změnu v užívání „ubytovacího zařízení svobodárna Milevsko“ na „bytový dům“ k trvalému bydlení. Převáděné byty vznikly jako samostatná věc v právním smyslu až v roce 2005 na základě zápisu do katastru nemovitostí. Společnost byla názoru, že na převáděné byty lze využít osvobození od daně z převodu nemovitostí dle § 20 odst. 7 zákona o trojdaní. Správce daně byl názoru, že převáděné byty nesplnily obě podmínky platné pro osvobození od daně, tj. nevznikly změnou dokončené stavby a nejednalo se o dosud neužívané byty, tudíž společnosti doměřil daň z převodu nemovitostí.

NSS uvedl, že z rozhodnutí stavebního úřadu jednoznačně vyplývá, že rozhodoval podle ustanovení § 85 odst. 1 stavebního zákona a podle ustanovení § 35 vyhlášky č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona. Obě citovaná ustanovení je třeba aplikovat tehdy, pokud je rozhodováno o změně v užívání stavby, která není spojena se změnou stavby. Citované rozhodnutí stavebního úřadu tedy jednoznačně svědčí o tom, že stěžovatelem provedené práce nebyly ve skutečnosti změnou dokončené stavby, ale udržovacími pracemi. V případě stěžovatelem uváděné změny bezpečnostní koncepce stavby ve skutečnosti jednalo o uvedení předmětného domu do souladu s původními schválenými podmínkami užívání, a nikoliv o novou bezpečnostní koncepci stavby. Nelze odhlédnout ani od souhlasného stanoviska hygienické stanice, z jehož odůvodnění vyplývá, že se opírá o dokládanou skutečnost, že v domě nebudou provedeny žádné stavební úpravy; bude pouze provedeno malování všech prostor a pokojů, výměna kanalizačních stoupaček, výměna radiátorových ventilů, nátěry balkónů a parapetů, oprava a nátěry oken a dveří, včetně klik, zámků a štítků. Krajským soudem vyslovený právní názor, že v předmětné věci nebyla naplněna prvá z kumulativně stanovených podmínek pro vznik nároku na osvobození od daně podle ustanovení § 20 odst. 7 písm.b) zákona o trojdani, tj. že byt vznikl změnou dokončené stavby, je proto v souladu se zákonem.
K nenaplnění druhé podmínky nezbytné pro vznik nároku na osvobození od daně podle ustanovení § 20 odst. 7 písm. b), tj. že byt nebyl dosud užíván, NSS uvedl, že okolnost, že byty právně vznikly zápisem do katastru nemovitostí však sama o sobě nezakládá naplnění druhé kumulativně určené podmínky pro osvobození od daně dle § 20 odst. 7 písm. b). Osvobození od daně je třeba vztáhnout pouze na ty byty, které nebyly užívány fakticky jako byty, resp. na takové byty, jež nově vznikly, nikoliv však z nemovitostí určených k bydlení (např. panelové domy jako objekty sloužící k bydlení), tedy na takové, které vůbec před svým vznikem nebyly určeny a kolaudovány k bydlení, jako např. hospodářské stavby (podle účelu jejich skutečného předcházejícího užívání). Byt, který nebyl doposud „užíván“, je proto třeba chápat nikoliv v jeho právním smyslu, ale v jeho materiálním smyslu. V daném případě bylo prokázáno, že nemovitost stěžovatele byla již před vydáním rozhodnutí o povolení změny v užívání stavby, a podle znaleckých posudků užívána k bydlení.

V rozsudku 1 Afs 72/2019 – 31 NSS potvrdil, že ke vzniku „nové“ jednotky nemůže dojít pouhou modernizaci bytů a společných částí bytového domu. V daném případě stavební práce spočívaly v umístění střešních vikýřů v podkrovních bytech, změně ve vytápění objektu, odizolování sklepů, pokládka plovoucích podlah a zateplení střechy. Takováto modernizaci bytového domu dle NSS nemůže vést ke vzniku nové jednotky.

Doplňující informace:
Sbírka rozhodnutí: NE
Rozšířený senát: NE
Související rozsudky: 8 Afs 28/2011 – 101
Zákonná úprava: §20(7) zák. č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu

7 Afs 92/2008 – 79 STAVINVEST Q / 1 Afs 72/2019 – 31